Crédit immobilier : le taux d'endettement peut-il dépasser 35% en 2023 ?

Depuis janvier 2022, les banques sont soumises juridiquement aux normes d’octroi du crédit immobilier. La durée de remboursement est limitée à 25 ans (sauf exception) et le taux d’endettement ne peut dépasser 35% des revenus. Les banques ont-elles la possibilité de déroger à ces règles pour certains types d’emprunteurs ?

Quelles sont les principales règles du HCSF ?

Fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) s’était inquiété des dérives potentielles dans la distribution des crédits immobiliers, craignant un endettement excessif des ménages emprunteurs et une menace pour l’équilibre des banques. Il n’était pas rare à cette époque où les taux d’intérêts étaient au plancher de voir des prêts à l’habitat octroyés sur des durées très longues pouvant aller jusqu’à plus de 30 ans. Aucune loi ne régule alors les critères d’octroi, les banques ayant pour pratique tacite de fixer le taux d’endettement maximum à 33% des revenus de l’emprunteur, et de s’accorder toute latitude d’aller bien au-delà en fonction du profil du client (gros revenus par exemple).

Le holà est mis en janvier 2020 avec trois consignes en direction des prêteurs :

Plafonnement du taux d’endettement à 33% des revenus nets avant impôt
Limite de la durée de remboursement à 25 ans
Montant maximum du prêt équivalent à 7 années de revenus.

Sous la pression des acteurs du crédit, les règles du HCSF sont assouplies en janvier 2021 :

Taux d’endettement maximum à 35% des revenus nets avant impôt, mais assurance emprunteur comprise
Maturité du crédit limitée à 25 ans, sauf exception dans le neuf (achat en VEFA) ou dans l’ancien avec travaux d’un montant d’au moins 25% du coût total de l’opération où la durée peut aller jusqu’à 27 ans pour une période d’amortissement ne pouvant excéder 25 ans.

La norme est juridiquement imposée aux banques à partir du 1er janvier 2022 via une décision du 29 septembre 2021 publiée au Journal Officiel du 10 octobre 2021.

Dans une période de vive remontée des taux d’intérêts, cet encadrement strict du crédit est facteur d’exclusion, car il est appliqué à l’aveugle indépendamment des spécificités de chaque profil. Le régulateur ne dit mot du reste à vivre qui est pourtant une notion essentielle en matière d’endettement : une fois les mensualités du crédit remboursées, un ménage avec des revenus confortables peut supporter un taux d’endettement supérieur à 35% en raison d’un reste à vivre suffisant, contrairement à un foyer au Smic où la limite de 35% ne maintient pas le reste à vivre à un niveau décent.

Les banques font leur travail de prêteurs, c’est-à-dire qu’elles accordent des financements selon leurs propres critères pour minimiser les risques de défaut de paiement, mais dans le respect des règles du HCSF.

Peut-on obtenir un prêt immobilier hors normes du HCSF ?

Les banques ont toutefois la possibilité de déroger aux règles du HCSF à hauteur de 20% de la production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers. Jusqu’à fin juin 2023, au moins 80% de cette flexibilité maximale pouvaient être réservés aux acquéreurs de leur résidence principale dont au moins 30% aux primo-accédants, les 20% restants étant libres d’utilisation.

Depuis le 1er juillet 2023, une nouvelle décision du HCSF introduit un léger assouplissement des conditions d’octroi : la marge de flexibilité destinée à l’acquisition de la résidence principale passe de 80% à 70%, avec toujours au moins 30% de cette souplesse réservée aux primo-accédants. Il reste donc 30% que les banques peuvent octroyer hors norme aux profils qui les intéressent.

Qu’on soit primo-accédant ou investisseur locatif, les profils les mieux placés pour obtenir un crédit immobilier avec un taux d’endettement excédant les 35% sont ceux qui affichent les meilleurs critères :

Revenus élevés
Emploi stable avec évolution de carrière
Apport personnel conséquent
Reste à vivre important
Saut de charges nul voire négatif (différence entre le futur ex-loyer et la mensualité de crédit à assumer).

On assiste à l’explosion de l’apport personnel en 2023, élément décisif pour décrocher le financement de tout projet immobilier. Rappelons par ailleurs que le nouveau calcul du taux d’endettement pénalise les investisseurs : le HCSF impose la méthode classique plutôt que la formule différentielle qui permettait de déduire les revenus locatifs de la mensualité, ce qui favorisait le taux d’endettement.

Comment diminuer son taux d’endettement ?

Qu’on soit éligible ou non à la marge de flexibilité, l’important est toujours de minimiser son taux d’endettement :

Les primo-accédants peuvent booster leur apport personnel grâce à la famille afin de diminuer le recours au crédit.
Une des solutions pour optimiser son taux d’endettement est de profiter au plus vite du PTZ 2023. Réservé aux primo-accédants, le Prêt à Taux Zéro peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération et ne sera accessible en 2024 qu’au logement neuf en habitat collectif situé en zone tendue.
Dernier conseil et non des moindres, il est possible de baisser le coût du crédit immobilier en 2023 grâce à l’assurance emprunteur. Les offres externes sont jusqu’à trois fois moins chères que les assurances groupe bancaires, à garanties équivalentes. Mettez les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier pour visualiser l’intérêt financier de souscrire une assurance individuelle déléguée.

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La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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